È ancora interessante l'investimento immobiliare oggi?
Sì, è indubbiamente interessante. Per vari motivi, il primo è che nell'immobile investi in qualcosa di tangibile, concreto, stabile e sicuro. Gli investimenti immobiliari sono da considerarsi i meno rischiosi perchè offrono un ritorno economico sicuro e in alcuni casi anche molto elevato. Siamo abituati a pensare che più si rischia e più si guadagna, ma non è questo il caso nel settore. Nell'immobiliare si può guadagnare tanto e in modo sicuro grazie ad una progressione costante e graduale in base al capitale investito, l'importante è farlo con criterio e cognizione di causa. Essere esperti nel settore e avere esperienza aiuta, soprattutto nella ricerca e nell'analisi di un investimento.
Se si acquista bene, si rivende altrettanto bene, proprio per questo "l'acquisto è la prima vendita". Poi chiaramente l'investimento si definisce in base alla sua tipologia, alla sua portata e al suo fine.
Quante tipologie di investimento immobiliare si possono fare?
Sono svariate le tipologie di investimento che si possono effettuare. Si compra per affittare e avere una buona rendita in percentuale; si compra un immobile e lo si ristruttura per poi rivenderlo e creare un margine di guadagno, piuttosto che acquistare una soluzione immobiliare di ampie metrature e frazionarla in più unità abitative.
I tempi di rientro dall'investimento (ROI) e di guadagno, la portata del capitale investito, la percentuale di rendita, l'alta rivendibilità di un immobile: questi sono tra i più importanti fattori da considerare quando ci si approccia ad un investimento immobiliare.
Ognuno poi ha il suo approccio e la sua mentalità nell'investire, il nostro obiettivo è quello di plasmare e correggere la forma mentis dell'investitore che si rivolge a noi, e in base alle sue esigenze massimizzare i profitti verso una spirale win-win. Più sono contenti i nostri clienti e più lo siamo noi, più loro guadagnano e più i nostri introiti aumentano. È il classico concetto di leva applicato agli affari.
Che richiesta predominante c'è al giorno d'oggi?
gli italiani preferiscono andare ad abitare in affitto oppure comprare casa?
Oggi gli italiani tendono ad andare ad abitare in affitto per svariate ragioni.
Sappiamo che solitamente il 90% del patrimonio familiare è composto dal patrimonio immobiliare. Di per sè comprare la prima casa è già un investimento, a meno che non ci siano oscillazioni importanti nel settore, oppure dei tassi di interesse troppo elevati se si fa il mutuo. Ciò che si compra rimane, e se non rimane a chi compra rimarrà ai figli o ai nipoti, di conseguenza è un valore stabile e duraturo nel tempo.
È anche vero però che rispetto a una volta oggi i tempi cambiano con maggiore rapidità, e questo lo si nota quando si va a ristrutturare un immobile. Se una volta si ristrutturava un'abitazione ogni 40 o 50 anni oggi è necessario riammodernare la propria casa ogni 20 anni per mantenere il valore mediamente invariato. Per questo è importante investire dei soldi in modo costante e continuativo nel tempo per quanto riguarda gli impianti, gli infissi e le finiture dell'immobile oltre che altri accorgimenti particolari come la domotica e l'arredamento. La spendibilità sul mercato e la velocità di vendita è dettata anche e soprattutto da questi fattori. Per questi motivi e molti altri di carattere prettamente economico e sociale, oggi molte persone preferiscono andare a vivere in affitto, così che la responsabilità della gestione immobiliare non spetta a loro direttamente ma ai proprietari di casa.
Che richiesta predominante c'è al giorno d'oggi?
gli italiani preferiscono andare ad abitare in affitto oppure comprare casa?
Oggi gli italiani tendono ad andare ad abitare in affitto per svariate ragioni.
Sappiamo che solitamente il 90% del patrimonio familiare è composto dal patrimonio immobiliare. Di per sè comprare la prima casa è già un investimento, a meno che non ci siano oscillazioni importanti nel settore, oppure dei tassi di interesse troppo elevati se si fa il mutuo. Ciò che si compra rimane, e se non rimane a chi compra rimarrà ai figli o ai nipoti, di conseguenza è un valore stabile e duraturo nel tempo.
È anche vero però che rispetto a una volta oggi i tempi cambiano con maggiore rapidità, e questo lo si nota quando si va a ristrutturare un immobile. Se una volta si ristrutturava un'abitazione ogni 40 o 50 anni oggi è necessario riammodernare la propria casa ogni 20 anni per mantenere il valore mediamente invariato. Per questo è importante investire dei soldi in modo costante e continuativo nel tempo per quanto riguarda gli impianti, gli infissi e le finiture dell'immobile oltre che altri accorgimenti particolari come la domotica e l'arredamento. La spendibilità sul mercato e la velocità di vendita è dettata anche e soprattutto da questi fattori. Per questi motivi e molti altri di carattere prettamente economico e sociale, oggi molte persone preferiscono andare a vivere in affitto, così che la responsabilità della gestione immobiliare non spetta a loro direttamente ma ai proprietari di casa.
Cosa è la Caparra Confirmatoria?
La caparra confirmatoria è “lo strumento giuridico” previsto dal codice civile che sanziona il contratto preliminare di compravendita. Pertanto se la parte acquirente dopo aver versato la caparra non intende più perfezionare l’acquisto stipulando l’Atto Pubblico, perde quanto versato e la parte venditrice può trattenere quanto ricevuto rimanendo proprietaria dell’immobile.
Se, al contrario, dopo avere incassato la caparra confirmatoria parte venditrice non vuole o non può perfezionare la vendita stipulando l’Atto Pubblico, è tenuta alla restituzione alla parte acquirente di un importo pari al doppio di quanto ricevuto. Tuttavia la parte acquirente che non intende essere soddisfatta da questo pagamento ma che assolutamente intende divenire proprietaria dell’immobile per il quale ha sottoscritto un contratto preliminare, può rivolgersi all’autorità giudiziaria e chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato.
Che leggi nuove sono importanti da conoscere nel 2024?
- Plusvalenze: nel corso del 2023, la plusvalenza derivante dalla vendita della casa ristrutturata con il superbonus 110 era soggetta a vincolo fino al 5° anno successivo alla conclusione dei lavori. Le nuove disposizioni prevedono che chi vende l'immobile prima di 10 anni sia tenuto a versare un'imposta del 26% sulla plusvalenza derivante dalla cessione. Questa imposta si applica agli atti di compravendita stipulati a partire dal 1° Gennaio 2024: senza tener conto della durata del possesso dell'immobile, compreso anche il possesso ultrannuale e anche se i lavori sono stati effettuati dai proprietari o da altri aventi diritto, come familiari conviventi, locatari o comodatari, e hanno usufruito della detrazione fiscale, la vendita dell'unità immobiliare nei successivi 10 anni genererà comunque una plusvalenza tassata a carico del possessore.
- Short Rent: una delle misure maggiormente discusse e contestate della nuova legge di bilancio è sicuramente la proposta di aumento della cedolare secca. Il decreto infatti dispone l’incremento dal 21% al 26% di questa imposta sui profitti derivanti da contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche che destinano più di un immoblile allo short rent. La manovra introduce, inoltre, un meccanismo di ritenuta d’acconto per i soggetti che gestiscono portali telematici o sono coinvolti nell'intermediazione immobiliare, partecipando al pagamento dei canoni. In aggiunta, si prevede una revisione delle modalità di adempimento degli obblighi fiscali relativi alle locazioni brevi, differenziando tra soggetti residenti al di fuori dell'Unione Europea, con o senza una sede fissa per gli affari in uno Stato membro e soggetti residenti nell'Unione Europea senza stabile sede in Italia.
- Mutui prima casa: in primo luogo, lo Stato si impegna a rifinanziare il Fondo di garanzia destinato ai mutui per la prima casa al fine di fornire agevolazioni finanziarie specifiche a categorie prioritarie, richiedenti mutui fino all'80% del prezzo dell'immobile per un prezzo casa non superiore a 250.000. Precisamente, il nuovo decreto prevede l’inclusione delle famiglie numerose tra i gruppi che possono accedere a queste agevolazioni, a patto che vengano rispettati i seguenti requisiti:
• il nucleo familiare comprende tre figli di età inferiore a 21 anni e presenta un ISEE fino a 40 mila euro annui;
• il nucleo familiare comprende quattro figli di età inferiore a 21 anni e presenta un ISEE fino a 45 mila euro annui;
• il nucleo familiare comprende cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e presenta un ISEE fino a 50 mila euro annui.
Al contrario, sono stati esclusi invece i giovani under 36 che torneranno a pagare l’imposta di registro e altre tassazioni standard previste per l’acquisto della prima casa.
Cos'è il Rogito?
Il Rogito ovvero l’atto notarile è l’atto conclusivo di tutto l’iter previsto per diventare proprietari di un immobile. E’ quel contratto con il quale le parti formalizzano le loro reciproche volontà in merito al trasferimento della proprietà di un immobile. Questo contratto viene sottoscritto dinanzi ad un notaio il quale, oltre a registrarlo, provvede anche a trascriverlo presso i Pubblici Registri immobiliari perché la compravendita sia resa pubblica ed abbia efficacia anche nei confronti dei terzi. Al momento dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà si trasferisce anche il possesso dell’immobile il quale, deve essere libero da cose o persone salvo diverse pattuizioni fra le parti.
Cosa sono Usufrutto e Nuda Proprietà?
L’Usufrutto: il diritto di utilizzare l’immobile come si desidera nel senso di goderne i benefici. Ad esempio utilizzarlo per abitarci, farlo usare a parenti o amici o a terzi in cambio di un canone d’affitto, ecc. L’usufrutto può essere vitalizio (per tutta la durata della vita dell’usufruttuario) o a termine (per un periodo stabilito contrattualmente).
Nuda proprietà: il diritto di disporre della proprietà dell’immobile. Ad esempio vendere a terzi la Nuda proprietà, utilizzarla come garanzia, ecc.
Negli annunci immobiliari i mq sono lordi o netti?
Gli annunci immobiliari, a meno che non venga specificato, riportano sempre i mq lordi. Ciò significa che la superficie dell’immobile è calcolata all’esterno dei muri perimetrali e alla metà di muri che dividono la proprietà da altre. Generalmente, si aggiunge 1/3 o 1/5 della superficie degli spazi esterni, in base alla grandezza di quest’ultimi, 1/3 delle cantine ed a volte una percentuale delle parti comuni.
Cos'è l'A.P.E.?
L’APE (Attestazione di Prestazione Energetica) è un documento obbligatorio per legge indispensabile per la vendita e per la pubblicizzazione di un immobile e può essere redatto solo dai tecnici abilitati in Regione. Essa rappresenta la targhetta energetica dell’immobile che in considerazione di molteplici parametri, non solo strutturali, esprime il consumo in termini energetici della vostra abitazione. Si esprime attraverso un indice numerico in Kw/mq. ed una lettera dalla A alla G dove G indica la classe più bassa con il maggior consumo e la A quella più alta con il minor consumo energetico. I tempi per il rilascio variano dai 5 ai 10 giorni ed ha una durata di 10 anni. Il costo (comprensivo di IVA e tasse regionali) è di circa 200 €.
Quali spese, tasse e oneri si pagano quando si vende o si acquista un immobile?
L’acquirente deve sostenere le spese notarili; la tassazione prima o seconda casa, che viene calcolata sulla rendita catastale, se si parla di immobile residenziale; la provvigione dell’agenzia, nel caso ci si sia appoggiati ad essa per l’acquisto.
Il venditore deve sostenere la redazione della Relazione Tecnica integrata; eventuali sanatorie, nel caso risultino abusi all’interno dell’immobile; la predisposizione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE); la provvigione dell’agenzia, nel caso ci si sia appoggiati ad essa per la vendita.
Sottoscrivendo un preliminare, ma non perfezionando il rogito notarile si procede ugualmente al pagamento provvigionale?
Se la causa del mancato perfezionamento del preliminare in atto notarile NON è imputabile a errori ed/o omissioni dell’Agenzia allora SI. Per legge il diritto alla provvigione, sia da parte acquirente che venditrice, matura alla firma dell’accettazione della proposta e non all’atto notarile.